我们正在经历怎样的楼市？

最近楼市有些扑朔迷离了。

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先是开发商接连爆负面！

8月底余姚的蓝光地产项目停工被曝光，由此揭开了四川地产一哥蓝光地产的维权潮。

接着9月12日，恒大集团深圳卓越后海中心的总部遭到投资者围堵，由此带来挤兑潮。

房企的债务风险也从机构层面转向个体，社会信任危机到达一个新巅峰。

华夏幸福、泰禾、蓝光、恒大，一个闹的比一个大。

他们的共同特征是，在2018年需要降杠杆的时候选择了逆势扩张。

盲目搞多元化、激进加杠杆扩规模，依赖极致高周转，最终更高的财务杠杆，形成了更高的财务风险。

由此也引发整个房地产行业的生存巨变。

在三道红线的压制下，之前借助债券牛市大量发行债券及ABS融资来扩张规模的房企，都面临着剧烈的去杠杆冲击。

因此，接下来房企将面临两大挑战：

1、 增收不增利

由于自身负债和高融资成本，开发商普遍面临积极上新项目，但又达不到利润和成本目标的处境。

而这种窘境更进一步倒逼高杠杆房企持续不断进行“ 亏损式”补仓。

2、回笼资金困难

在房企三道红线、土地两集中、银行两道红线叠加作用下，房企卖房回笼资金变的很难。

再加上新房现价、土拍限制等，很多项目在赔钱甩卖。

今年A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近一半房企都预告亏损。

可以遇见的是，接下来因债务重压暴雷的房企还会继续增加，而地产从业人员面临转行、降薪压力。

种种情况都表明，房企对于未来的预期并不乐观，更多是不敢乐观。

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接着是土拍全面遇冷!

9月， 国内多个重点城市的第二批次集中供地陆续迎来招拍。

从目前的竞拍数据发现，成都、杭州、合肥等，一城更比一城凉。

多宗土地无人报名，多城突然取消出让地块，参与竞拍的房企数量也大幅减少。下表为各城市二批次集中供地情况汇总——

按道理说，土拍新规中设定最高溢价率15%，本质上是限制了土地价格，也意味着要给房价降温，要给房企留利润。

这应该能激发开发商比第一次更加积极进场拿地才是啊。事实却相反！

这是因为四点：

1、随着多个房企的暴雷，越来越多的房企认清了玩规模的年代过去了！

他们不得不接受，拿不到地，只是规模上不去，拿到地，可能亏损，可能直接是倒闭的事实。

2、另一方面，土拍规则中明确要求必须自有资金拿地。

而自有资金的审查方式不明确，导致民营企业不敢贸然参与。

3、另外，土拍规则中城市规划和土地开发的深度捆绑，以及资金成本、政企关系、产业资源的要求等等，依然是一些民企玩不转的。

4、更何况大多数地块价格并不低，而配建自持等依然算不过来账。

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调控开始全面精细化了！

先看厦门——

9月18日，厦门五部门发布调控升级的调控通知。重点体现三点：

1、法拍限购

 参与竞买法拍房，应具有购房资格

2、限售5年

在岛内买新房，需取得产权证后满5年方可上市交易。

3、打击“学区房”炒作

强化一、二手市场联动，推进新房和二手住房市场专项整治。

再看海口——

9月18日，海口发布调控升级通知。主要体现四点：

1、新落户的人才，须提供累计12个月的社保或个税缴纳记录方可在海口市购买第1套住房，在第1套住房备案满36个月后，方可购买第2套住房。

2、未落户的人才，须提供累计24个月的社保或个税缴纳记录方可在海口市购买1套住房。

3、明确实行全域限购，对外省户籍也不属人才的人员，须提供累计60个月的社保或个税缴纳记录方可在海口市购买1套住房。

4、对于离异人士，自离异之日起任何一方3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在海南省拥有住房的总套数计算。

值得大家注意的是，在海口发布调控升级的同时，海口还同时发布了人才落户新政——

落户的条件为：大专及以上学历40周岁以下(其中985、211院校的本科及以上学历为55周岁以下);中级专业技术及以上技术职称、技师及以上职业资格的人才40周岁以下;先就业再落户。

事实上，人才新政与之前并没有太大变化。

但是我们可以从海口在调控升级的同时发布人才落户新政的举动看到当下很多城市对调控的态度：既要保证“房住不炒”的正向调控，也要利用人才新政保障楼市的稳定发展。

再看珠海——

最近几天，珠海“悄悄”发布了关于调整珠海市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告。

根据公告，将原本2%个人所得税核定征收率，调整为1%，等于是个税减少了50%。

税率调整是让利于民，因此，对楼市的刺激是非常直接的。

比如，东莞在2019年3月调整税费之后迎来一波持续9个月的大涨。其中2020年东莞涨幅47%，超越了深圳高居全国各城市第一。

因此，珠海的调控在一定程度上引发了业内对楼市风向的猜想。

从这三个城市的调控，我们能看到代表未来调控趋势的三种调控模式：

1、正向收紧，针对已经大涨过的城市。

对于已经大涨过的城市，继续收紧依然是大趋势。其中降低流动性是主要目标之一。

2、双向调控，针对市场冷热不均的城市。

对于因限价导致的新房火热或局部房价上涨的城市，采取一拉一托，收紧和放松共存也将成为大趋势。

接下来会有越来越多的城市，在房住不炒的大政方针之下，在因城施策的背景下，以双向调控来达到稳房价，稳预期、稳房价的目的。

3、反向（默默）利好刺激，针对冲高回落的城市。

对于已经房价已经上涨过，但因大环境导致行情中断的城市，就会采取珠海的方式，采取默默刺激的方式 。

在全国各热点城市普遍收紧、政策严控的大背景下，反其道而行，但又不大张旗鼓。

值得关注的一点是，珠海调整税费新政是先发公告，具体执行日期是从2021年11月1日起开始，留足了政策消化时间，这或许是试探中央层面对救市导致市场波动的容忍底线。

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 以上我们从房企、土拍、调控三个方面说明我们正在经历怎样的楼市！

对于房企，从三道红线、到商票、地产基金等持续收紧，到目前有些房企开始不敢融钱了；另一方面快速高周转将被摈弃，更多的房企会看到类似像李嘉诚这样囤积物业、土地升值就可以大赚，而那些不断开发、出售、再拿地、再开发，干的挺热闹开发商，最终却逃不过打折抛售。

对于土拍，开发商开始算账了。以躺平的姿态等待地方政府关于土拍新政的进一步诚意。

对于调控，从近期多个城市的调控方式和内容看，在房住不炒的大政方针之下，采取放松或利好刺激的城市正在增多。

这些都意味着楼市规则正在改变，新的楼市机会正在产生。