最近一段时间，房地产市场可谓风云诡谲。

进入2022年下半年，房地产一反常态，不仅没有丝毫“快涨”的趋势，反而呈现出遇冷状态。近期，高层密集发声，向市场释放宽松信号。

由此可见，调控是紧一时松一时，一方面金融政策刚开始收紧，房企承压债务陷入困境，打算降价卖房，另一方面地方火急火燎出手“救市”。

各路专家们在评论楼市市场行情时众说纷纭，有专家张口闭口“买房要趁早”，有专家卖力渲染房价下降气氛，好心劝大家“再等等”。此情此景，很多有购房需求的人尤其是对房地产知之甚少的首套刚需群，此时都站在买房的十字路口。

这些人在“今明两年到底该买房还是观望”之间来回纠结，拿不定主意。既担心现在是买在高点，多花冤枉钱，又担心观望之际房价会迅速反弹，未来更加买不起。

当下，房企们为了保障资金面顺畅希望快速回款，纷纷开始“大折扣促销”模式，与此同时，二手房市场价格也呈现下行态势。

为什么开发商、购房者都开启了甩卖模式？房地产还具备潜力吗？今明两年不买房，后年会更买不起吗？房淘惠建议大家先看看专家的忠告。

经济学家马光远经常会抛出一些自己对房地产的见解，这也是对购房者的基本建议和忠告：第一，未来炒房将成为越来越专业的事情；第二，未来的楼市只会有三个20%，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘。

房淘惠解释一下上面马光远老师这两句忠告的含义，在他看来，未来房地产并不是没有增值潜力了，而是未来房产升值将遵循“20%原则”，也就是说，只有20%的城市、房企、楼盘具备增值潜力，至于剩下的80%城市、房企、楼盘，都不值得购买。

对于大多数普通人来说，他们没有专业的房产知识，对于如何选择城市、地段、开发商和楼盘捉摸不透，因此马光远老师才说未来买房将成为越来越专业的事情，建议大家不要随便炒房了。

至于今明两年能不能买房，房淘惠认为关键在于明确购房需求。

如果是刚需，其实今明两年，一二线大中城市的刚需购房者迎来了购房窗口期。至于三四线城市的刚需购房者，可以再观望看看。

如果是以投资为目的的购房，房淘惠建议大家全部暂停，作为投资来说，这两年买房，不仅很难获得巨额利润，而且很容易扭盈为亏。因为今明两年房地产大概率会继续维持“稳定”态势，楼市主旋律以微涨、平稳为主，对于刚需来说，无论市场怎么变，房子都是用来居住的，自住是头等大事，而对于投资客来说，房价平稳就意味着“亏损”。