要不要提前还房贷？这可能是生死问题……

最近不少读者留言，要我谈谈：在当前形势下如果手上有现金，是买新房子、炒股、还是提前还房贷？

今天来谈谈这个问题。

先告诉大家结论：不要小看了“手头现金”如何选择这个话题，它对很多家庭非常重要，可能是社会阶层的升降问题，也可能是生死问题。因为到了关键时刻，一分钱是可以难倒英雄汉的。

第一，在这个黑天鹅横飞的时代，手里保留一些备用金是非常重要的，你永远不知道今天后半夜会发生什么？比如美国人突然干了什么，俄罗斯人突然干了什么。

今年是农历的壬寅年。从一开年，就显得非常魔幻。先是香港爆发第五波疫情，最后导致了接近120万人确诊，并引发了深圳的“慢行”、上海“全域静态管理”，以及广州、北京的疫情。

疫情对经济产生了较大的影响。

上图是根据央行公开数据，计算出来的今年一季度新增的住户贷款、房贷和个人房贷的同比变动情况，都大跌了超过5成。

住房是居民第一大消费，汽车是第二大消费。

楼市冷了，车市呢？

5月11日，中国汽车工业协会发布的数据显示，2022年4月，中国汽车产销分别完成120.5万辆和118.1万辆，环比分别下降46.2%和47.1%，同比分别下降46.1%和47.6%。

疫情之外，还有战争的冲击。2月下旬，爆发了乌俄战争。

这场战争爆发本身就出人意料，打到今天战场态势也出人意料，更引发了出人意料的制裁和出人意料的反制裁。反映到经济上，就是粮食、能源价格出现了剧烈波动，甚至短缺。

5月11日召开的国务院常务会议，对形势的最新表述是：“受新一轮疫情、国际局势变化的超预期影响，4月份经济新的下行压力进一步加大”。

疫情和战争对经济的冲击尚未结束，而且随时可能恶化。我们对中国经济的中长期看好，但短期波动带来的风险不得不防。

比如今天的最新消息是：世界卫生组织宣布，奥密克戎变种BA.4和BA.5已在全球十余个国家发现，它们的传染性可能更强。

至于乌俄战争会不会全面升级，也有待观察。俄罗斯之所以和乌克兰爆发战争，源于北约东扩，乌克兰希望加入北约，让俄罗斯感到威胁近在咫尺。

乌俄战争的爆发，让同样临近俄罗斯的中立国芬兰、瑞典感觉到威胁，近日都表达了加入北约的意愿。

英国近日与瑞典和芬兰签署协议，承诺两国若遭到攻击将提供支持。

芬兰、瑞典立场的突然变化，是否会引发俄罗斯和北约的全面冲突，尚不能确定。

前两天我在一场公开演讲中，提出了“壬寅之变”的概念（历史上的“壬寅宫变”就非常魔幻），这将改变世界的格局，并影响到经济。

在这样高度不确定的时代，任何一个家庭都必须有备用金，能保证在封城时，可以正常生活、供楼、供车。这个备用金至少能支撑你全家生活6个月。如果有车贷、房贷，则要能保证支付3年内的还贷。

这个备用金，最好不是股票、基金、信托、银行理财，而是银行存款，其中一部分最好是放在家里的现钞。

第二，为什么股票、基金、信托、银行理财，都有不确定性？

原因很简单：金融市场的“外部性”太强。

什么是外部性？比如当年特朗普总统的时候，常常对中国说狠话，然后洋洋得意地宣布，他的某个声明让中国股市跌了多少点？

以前我们部分天真的经济学家，否认货币战争、金融战争的说法。特朗普上台之后的种种做法，狠狠地打了他们的脸。

特朗普甚至直接干预美联储的货币政策，不听话的耶伦就被换成比较听话的鲍威尔，虽然鲍威尔不是经济学科班出身，但仍然被任命为美联储主席。

特朗普能通过一个声明，打击中国房价吗？他显然做不到。

因为房地产是不可贸易的，非标准产品。

当美国对中国充满敌意的时候，你想通过金融市场挣钱，难度就比较大了。

上图是最近几天出现的一条新闻，它意味着什么，相信大家应该懂。

如果香港有这个可能，内地呢？

最近两天，传出了美国可能降低中国商品进口关税的好消息。但马上，又搭配了下面这条坏消息。

今年是美国的中期选举年，拜登的民主党随着通胀不断创新高，其支持率不断走低。为了在选举中翻盘，拜登政府一定会打中国牌，让市场充满变数。

所以，今年金融市场风险较大。比如股市，虽然已经走出了政策底，但市场底很难讲在哪里。虽然下半年股市一定比上半年好，但未必你买的股票一定涨。即便是你选对了方向、选对了板块，未必能选对个股。

股市、基金、信托相对来说，风险都比较大。信托的流动性还不好。

银行理财风险相对较小。但你要明白，银行理财主要投资于债券，中美利率倒挂情况下，债券市场走势不佳。今年前4个月，银行理财产品的收益率也普遍不好，个别甚至出现了亏损。

银行理财还有一个风险点：当银行出现问题的时候，存款保险保证的是每个人50万元的存款安全，银行理财不算存款。

另外需要提醒大家的是，在小银行的存款，一般不要超过50万。中国有4000多家金融机构，其中90%以上是比较安全的，但根据央行的数据，大约有400家存在或多或少的风险（主要是经济不发达地区的村镇银行），这个风险不得不防。

第三，提前还房贷，有以下具体细节需要注意。

如果你对自己的行业前景不是很看好，或者对自己未来几年职业机会不是很看好，在手里有钱的情况下，可以提前还房贷，或者还部分房贷。

这样做的好处的是，降低家庭的杠杆率，让自己更安全一些。如果能一次性还完房贷，可以一次性归还。如果不能一次性还完，只能还一部分的话，要仔细算账，保证还部分房贷之后、手里的现金可以继续供楼3年以上。

之所以最好保留3年供楼能力，主要是为了防范可能出现的风险。比如失业、健康出现问题，或者疫情长时间冲击等。

过去两年，很多购房者申请到的房贷利率偏高。如果你的房贷利率是5.5%甚至6%，手里的闲钱现在做银行理财其实很难超过4%。与其收益率倒挂，不如提前还贷。

如果乱投资出现巨大亏损，而自己又失业，或者家人健康出现问题、需要大量资金，这时候供楼可能有问题，最终可能给家庭带来毁灭性打击。这就是我标题上说的“生死问题”了。

第四，我之所以支持提前还贷，是因为人性的弱点——当手里有钱的时候，更容易犯错误。

在相当长的时间里，我给大家的建议是：能使用银行贷款供楼，尽量使用银行贷款，因为这样可以充分利用通胀，实现收益最大化。

但后来发现，不是每个人都高度理性的。比如当一个人有200万现金，而银行房贷余额也是200万的时候，提前还贷的结果是他手里的现金耗尽。好处是没有负债，绝对安全。

如果不提前还贷，他拿着这200万就一定会“手痒”，去贸然做各种投资。

不是每个人都有足够的金融知识；即便有足够的金融知识，没有内幕消息，在市场中也很容亏钱。这200万现金的最后结果，大概率是亏损严重，最后买来一堆教训，并影响夫妻关系、家庭和睦。

与其这样，反而不如提前还贷。

另外：前些年房贷利率偏低，跟中小银行的理财产品收益率持平，甚至理财收益更高。当时提前归还房贷，一旦需要用钱，再次贷款利率会更高。

现在的情况反过来了。房贷利率高，归还之后重新贷款反而更低。再加上国际环境剧烈变化，金融市场动荡加剧，投资难度大增。在这种情况下，对于普通人来说，及时降低家庭杠杆率，可能是更理性的选择。

什么是普通人？如果你没有内幕消息，没有明显的资金优势（有能力坐庄），即便是金融博士也是普通人。

第五，如果你的行业前景不错，自己的职业前景也看好，未来收入稳定并大概率不断增加。这种情况下你手里有现金，可以抓住这一波楼市松动期，到中心城市配置优质不动产，而不是提前还房贷。

过去几年，各地限购非常严格，你想获得TOP10城市的限购区域住宅购买资格非常困难，除非你长期生活在这个城市。

现在，南京、苏州这样的优秀城市，只需要6个月的社保或者个税就可以买房，这是一个非常好的、跨城布局的机会。

南京的河西、江北新区核心区，以及苏州园区，都是非常有价值的片区。如果未来5年供楼没有问题，可以大胆地买。5年，是一轮楼市周期的时间，对于中心城市来说基本上会明显涨一轮，保证你的投资相对安全。

或许有人会问：很多二线城市，比如沈阳都不限购了，可以买吗？

我的建议是，中国（内地）最好的8城市就是北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州，这前八名是比较明确的。

如果在这8个城市的限购区域，想想办法就可以获得房票，那就坚决买这8个城市，其他先放在一边。目前看，这8个城市限购区域大幅降低门槛的，只有南京和苏州。

6个月社保和个税，只是象征性的门槛，很容易跨过去。南京和苏州也有大量的低价值地区，千万不要碰，选最有价值的片区、前景最确定的片区。

如果广州的天河、海珠、越秀、黄埔也只需要6个月社保或者个税了，那就买广州。至于北上深的限购门槛，估计不会显著降低的。

第六，未来中国房价还会涨吗？

涨是基本趋势，因为通胀长期存在。

一个基本逻辑是：面对经济下行压力的时候，任何一个国家都会出台宽松的货币政策和积极的财政政策。

疫情之后，美国经济一度停摆。其结果，引发了美国史无前例的大印钞，美国的广义货币M2同比增长一度达到了25%，接近中国2009年四万亿政策发力的时候（27.7%）。然后，美股大涨、美国房价大涨，有些片区的房价在疫情之后翻倍。

中国的印钞速度（广义货币M2同比增速）正在重返两位数，当水不断涌来，搁浅的船一定会浮起来。

而且你要知道，中国这样的大一统国家，任何一个时代都需要一个征税神器，历史上曾是盐、铁，现在是土地房屋。土地房屋直接带来的税费收入，占财政支出的35%以上。如果房价长期不涨，或许持续下跌，那会是什么后果？

当然，政策也不支持房价过快上涨，但走长期慢牛是合理的。

中国未来的房价，会进一步分化。普通的县城、县级市、地级市的房屋，金融属性会逐步减少。而大城市重点发展片区的房价，会创出新高。在核心都市圈内部，会产生新的片区中心，这里的房价也会“价值再发现”。

除非你移民，把财富全部转移到国外，那将是另外一个逻辑。如果你未来继续生活在国内，那么把自己70%以上的资产放在优质不动产里，是最稳妥的选择。

千万别相信这种说法：中国人的财富应该跟美国人一样，金融资产占大头。

如果中国人的财富大多放在金融资产里，被美国割韭菜是分分钟的。仅仅一个SWIFT系统，到底封你几个号，封不封，什么时候封，反复折腾几次，你的财富就打5折、4折了。

最近美国不断开出名单，把100多家中概股列入预摘牌名单，这是做什么？这其实就是金融战，逼迫你让步，同时给美国选民看，提升民主党的支持率。

这种为了选票而折腾中国，不断发动金融骚扰战的做法，会长期存在。这对于普通中国股民来说，将构成最大的不确定性。

买大城市的优质不动产，是“睡后资产”，你可以放心睡觉。今年不涨，明年不涨，都不算什么，时间一定站在你这边。

买股票，过的是枕戈待旦的日子，你永远不知道后半夜美国政客又说了什么，做了什么。

看懂了这一点，你就知道自己的钱该放在哪里了，该投资什么了。

至于2022年的投资，谨慎一点、保守一点，适度降低家庭杠杆率、保持手头3年内的流动性，是主基调。